Comment choisir le bon statut fiscal ?

Comment choisir le bon statut fiscal ?

En tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, vous allez devoir choisir un revenu fiscal et déclarer vos revenus locatifs.

Il existe plusieurs statuts fiscaux dans le secteur de l’immobilier. Les options que vous aurez dépendront de la forme de location que vous aurez choisie.

En fonction du statut fiscal pour lequel vous aurez opté, les impôts que vous allez être amenés à payer ne seront pas les mêmes.

Le choix du statut fiscal est donc très important.

Dans ce nouvel article, je vais vous présenter les différents statuts fiscaux qu’un investisseur dans l’immobilier peut adopter.

Vous découvrirez les avantages de chacun et serez ensuite plus à même de choisir le régime adapté à votre situation.

Sans plus attendre, entrons dans les détails.

Les régimes fiscaux de la location immobilière vide

Pour commencer, la question à laquelle il va falloir répondre est la suivante : allez-vous louer votre logement vide ou meublé ?

Les régimes que vous pouvez choisir ne seront pas les mêmes en fonction de votre réponse.

Dans le cas où vous décidiez de louer votre logement vide, c’est à dire sans meubles, deux régimes fiscaux s’offrent à vous.

Le premier, c’est le régime micro-foncier.

Si vous optez pour ce régime, vous n’aurez qu’à déclarer les loyers que vous aurez perçus tout au long de l’année lors de votre déclaration annuelle de revenus.

Vous serez alors imposés à hauteur de 30 % sur vos revenus locatifs.

Ensuite, le second régime fiscal pour lequel vous pouvez opter en faisant de la location vide est le régime réel.

Dans ce cas, il s’agira de calculer toutes les charges déductibles de votre bien immobilier.

Les charges qui sont qualifiées de déductibles sont nombreuses. Il y a les dépenses d’entretien et de réparation du logement, les dépenses d’amélioration, les provisions pour les charges de copropriété, les primes d’assurances, les taxes assujetties au logement telle que la taxe foncière, les intérêts de votre emprunt, etc.

Après avoir effectué votre calcul, vous n’aurez plus qu’à soustraire ces charges du montant annuel des loyers que vous aurez perçu. Il vous suffira ensuite de déclarer le montant obtenu sur votre déclaration de revenus.

Les régimes fiscaux de la location immobilière meublée

Passons à présent au deuxième cas de figure, la location meublée.

Pour rappel, un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est équipé d’un ameublement minimum.

Par exemple, votre logement doit comporter un lit avec une couverture, des équipements électroménagers permettant d’y vivre directement (une cuisine aménagée, de la vaisselle, un aspirateur, etc.)., une table, des sièges, des luminaires… bref, le minimum dont a besoin une personne pour pouvoir vivre correctement dans un logement.

La location d’un logement meublé est généralement plus intéressante que la location d’un logement vide car le prix du loyer est plus élevé. Le prix se justifie par les meubles et les équipements contenus dans le logement.

En louant votre logement en meublé, vous serez imposés aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux statuts s’offriront alors à vous : le statut de loueur meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux, le régime Micro-BIC et le régime réel.

Le régime Micro-BIC s’adresse aux loueurs de meublés qui perçoivent des revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600 €. Si c’est votre cas, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de revenus.

Dans le cas où vos revenus seraient supérieurs à 72 600 €, vous serez automatiquement soumis au régime réel.

Passons à présent au statut de Loueur Meublé Professionnel.

Il faut comprendre que ce statut correspond à une activité commerciale.

Ce statut n’est pas forcément accessible. Pour pouvoir l’adopter, il faut que vos recettes locatives annuelles soient supérieures à 23 000 €.

Et ce n’est pas la seule condition. Le montant total de vos recettes locatives doit être supérieur à vos autres revenus qui sont soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, bénéfices commerciaux et non commerciaux, …).

Si ces deux conditions sont respectées, vous pourrez alors opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel.

Vous aurez ensuite le choix entre trois régimes d’imposition.

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 €, vous pourrez choisir le régime fiscal micro-BIC et bénéficier d’une réduction d’impôts de 50 %.

Si vos recettes sont supérieures à ce montant, vous devrez alors opter pour le régime réel.

Dans le cas où votre location meublée serait gérée par une société, vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés.

Sachez qu’en tant que Loueur Meublé Professionnel vous ne serez généralement pas soumis à la TVA (qui est de 19,6 %).

La Société Civile Immobilière

Un autre statut peut vous permettre de bénéficier d’une fiscalité intéressante.

Il s’agit de la Société Civile Immobilière communément appelée SCI.

Cette forme d’investissement permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs.

Vous pouvez investir avec des membres de votre famille, avec des amis… la condition qu’il vous faut respecter est d’être un minimum de deux associés.

Vous allez donc bénéficier d’un capital initial plus important que si vous investissiez seul.

De plus, investir dans une SCI facilite grandement la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.

Investir dans une Société Civile Immobilière est une forme d’investissement intéressante sur le plan fiscal parce qu’elle va vous permettre de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Les impôts seront directement payés par la Société Civile Immobilière et non par les différents investisseurs.

Le principe est simple. Une partie des loyers qui seront perçus grâce à la location du bien sera automatiquement utilisée pour payer les charges de la société.

Il faut comprendre que l’impôt sur le revenu est calculé d’après le Taux Marginal d’Imposition (TMI). Le TMI est le taux le plus élevé auquel vous pouvez être imposé.

Conclusion

Le choix du régime fiscal est une étape très importante dans le cadre d’un investissement immobilier.

S’il est adapté à votre projet immobilier, il peut vous permettre de réaliser d’importantes économies.

Vous n’aurez pas les mêmes choix de régimes fiscaux en fonction du type de location que vous mettrez en place.

Il est donc important d’y réfléchir avant de vous lancer.

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