Comment choisir son type de bail locatif ?

Comment choisir son type de bail locatif ?

Comment choisir son type de bail locatif ? Quelles sont les différentes possibilités qui existent ? Quels sont les avantages de chaque bail ? Quels sont leurs inconvénients ? 

C’est à ces questions que j’ai décidé de vous répondre aujourd’hui. Voyons ensemble le bail qui pourrait le mieux convenir à votre situation actuelle.

C’est parti ! 

Pourquoi faut-il bien choisir son bail de location ?

Si vous me le permettez, j’ai envie de commencer par un rapide aparté. Dans les conseils que je donne aux investisseurs, je parle souvent de favoriser certains types d’investissements. Certains sont plus rentables que d’autres. 

C’est un élément de votre stratégie qui est très important. Je recommande l’investissement à haut rendement car c’est ce qui permet de générer le maximum de revenus le plus rapidement possible. 

Le choix du type de location que vous allez proposer (ainsi que le bail qui correspondra) est très important et déterminera vos résultats. Ne le prenez donc pas à la légère. 

Le bail de location est le contrat qui permet d’encadrer le service que vous allez fournir à votre locataire. C’est un document important qui permet de vous sécuriser mais aussi de sécuriser votre futur locataire. En tant que bailleur, vous avez des droits et des devoirs et c’est exactement la même chose pour la personne qui occupera le logement que vous mettrez à sa disposition. 

C’est assez rare mais si jamais l’un d’entre vous venait à ne pas respecter ce contrat, vous seriez couvert par ce document. 

Quelques mots sur les clauses abusives d’un contrat de location

Les clauses abusives sont énumérées par l’article 4 de la loi de 1989. Une clause abusive, c’est une clause qui figure dans le bail de location mais qui n’est pas légale. 

En voici quelques exemples :

  • Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
  • Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
  • Qui impose au locataire de payer son loyer par prélèvement automatique, ou par la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
  • Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire ;

Si vous voulez connaître toutes les clauses qui sont considérées comme abusives dans un bail de location, je vous invite à faire quelques recherches complémentaires. 

Le bail de location vide 

Nous allons commencer par le bail de location le plus classique qui soit. Il s’agit du bail de location vide. 

Le bail de location vide classique est un bail qui s’adresse à une grande majorité des locataires, puisqu’il peut s’appliquer aussi bien à des étudiants qu’à des actifs, des couples ou des familles. 

Avec ce bail, la durée est de 3 ans avec tacite reconduction, ce qui signifie que si aucune des deux parties ne manifeste sa volonté de résilier le bail, il est automatiquement reconduit pour 3 années de plus. 

Le montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail équivaut à 1 mois de loyer. 

Le locataire dispose d’un délai de préavis de 3 mois s’il souhaite résilier le bail. Le propriétaire quant à lui, doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail pour pouvoir le résilier. Le but étant de laisser un maximum de temps au locataire pour pouvoir se retourner. 

C’est donc à prendre en compte si vous faites de la location classique et que vous décidez de changer la manière dont vous exploitez votre bien en passant sur de la location courte durée par exemple. 

Les charges locatives peuvent être appliquées au réel, sous la forme de provisions ou au forfait. Enfin, le locataire dispose d’un droit aux aides au logement telles que les APL sous conditions de ressources, dans la mesure où le logement constitue sa résidence principale.

Sur le papier, c’est un bail intéressant. Mais là où je trouve que cela ne vaut pas le coup, c’est surtout au niveau de la rentabilité que vous allez générer avec ce type de bien. 

Une location classique nue signifie que vous allez percevoir un loyer qui permettra de dégager un tout petit peu de cashflow (et encore, ce n’est même pas garanti). 

Le bail de location meublée 

Alors passons maintenant au bail de location meublée. C’est un bail qui concerne assez souvent les étudiants. 

La particularité de ce bail, c’est qu’en principe, il est signé pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Mais cette durée peut être portée à 9 mois sans tacite reconduction lorsque le logement est loué à un étudiant. 

Cela permet aux étudiants de bénéficier d’un bail adapté à la durée d’une année universitaire (souvent de septembre à juin). En revanche, n’importe quelle personne en capacité de contracter peut avoir accès à ce type de bail, du moment que le logement constitue la résidence principale du locataire. 

Avec ce bail, le montant du dépôt de garantie équivaut à 2 mois de loyer. Le locataire dispose d’un délai de préavis d’un mois pour résilier le contrat. Le propriétaire, quant à lui, dispose de son côté d’un délai de préavis de 3 mois pour résilier, à condition qu’il s’agisse d’un motif légitime. Les charges locatives sont appliquées soit au réel, soit sous la forme de provisions, soit au forfait. Et enfin, le locataire dispose d’un droit aux aides au logement (APL).

C’est un bail qui devrait parfaitement convenir si vous décidez de monter une colocation par exemple. 

Le bail de location meublée saisonnière 

Le bail de location saisonnière est un bail dit de courte durée car il est utilisé dans le cadre des locations de vacances. La durée de ce bail est déterminée contractuellement à l’avance il peut être signé par n’importe qui à partir du moment où il s’agit d’une personne de passage et que le bien ne constitue pas sa résidence principale

Aucun dépôt de garantie n’est demandé lors de la signature du bail de location saisonnière, et la résiliation par le locataire est impossible, à moins que le propriétaire n’ait commis une faute. Le bail se termine donc uniquement à l’issue de la période déterminée. Il en va de même si le propriétaire souhaite résilier le bail avant son terme : il va devoir prouver qu’il a un motif légitime de le faire comme par exemple une faute commise par le locataire. Avec ce bail, les charges locatives sont toujours appliquées au forfait.

C’est un bail intéressant lorsque vous faites de la location meublée saisonnière, un type de bien que je ne recommande pas pour de l’investissement immobilier à haut rendement. 

N’oubliez pas de regarder le régime fiscal correspondant pour le bail que vous aurez sélectionné. 

Le bail mobilité

Le bail mobilité a été mis en place récemment pour permettre une plus grande souplesse aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou pour certains étudiants. 

Il est signé pour une période de 1 à 10 mois maximum et il ne peut pas être reconduit de façon tacite. Il s’adresse à des locataires aux profils définis à savoir :

  • Les étudiants.
  • Les apprentis.
  • Les stagiaires.
  • Les personnes en formation professionnelle.
  • Les personnes en mutation professionnelle.
  • Les personnes en mission temporaire.

Il n’est pas possible d’exiger un dépôt de garantie pour ce type de bail. Le locataire peut y mettre fin avec un délai de préavis d’un mois. Le propriétaire quant à lui peut résilier le bail pour un motif légitime, si une faute est commise par le locataire.

Conclusion

Vous venez de lire un aperçu des différents types de baux qui existent et qui vous permettront d’encadrer votre mise en location en toute légalité. Des contrats type peuvent être téléchargés sur internet. Assurez-vous qu’ils conviennent et qu’ils ne contiennent pas de clauses abusives comme je le mentionnais plus tôt. 

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