Division de bien : comment ça fonctionne ?

Division de bien : comment ça fonctionne ?

Que vous soyez un investisseur aguerri ou que vous prévoyez de réaliser votre premier investissement immobilier locatif, cet article peut vous intéresser.

Avez-vous déjà entendu parler de la division de bien ?

Le principe est assez simple, il s’agit de diviser un bien immobilier en plusieurs biens. Le but étant de les louer par la suite et de dégager des bénéfices intéressants.

Comment peut-on mettre en place une division de bien et quelles sont les procédures à respecter ?

Répondons à ces questions ensemble dans ce nouvel article.

Définition de la division de bien

Diviser un bien immobilier consiste à acheter un bien puis à le diviser en plusieurs parties distinctes.

Vous allez investir dans un appartement et à la fin de vos travaux vous serez en possession de plusieurs appartements. 

Vous passerez d’un lot à plusieurs lots.

Une fois que le logement aura été séparé en plusieurs logements, ces derniers seront mis à la location dans le but d’en dégager des revenus.

Les différentes possibilités de division de bien

Il existe deux cas de figures possibles dans le cadre d’une division de bien.

Dans le premier cas, il s’agit d’aménager l’intérieur de son logement pour créer différents espaces de vie.

Dans ce cas de figure, il n’y a pas de séparation juridique. Vous restez donc propriétaire d’un seul lot.

L’avantage, c’est que vous n’aurez pas à effectuer des démarches juridiques pour pouvoir louer vos biens séparément.

Par contre, étant donné que vous restez propriétaire d’un seul logement, vous ne pourrez pas séparer ces différents espaces si vous êtes amené à revendre votre bien.

Vous ne pourrez donc pas créer la même plus-value que si vous revendiez chaque espace séparément.

La seconde option qui se présente à vous est de séparer votre logement en plusieurs logements distincts.

Dans ce cas, vous allez être amené à effectuer des démarches pour que votre division de bien soit légale.

Vous pourrez par la suite revendre chacun des biens indépendamment les uns des autres.

Comment diviser un bien ?

Afin de pouvoir procéder à la division d’un bien immobilier, il faut respecter certaines procédures.

Pour commencer, il faut savoir qu’un bien à la location ne peut en aucun cas avoir une surface inférieure à 14 m2.

Ensuite, chaque logement doit être complètement autonome et comporter les équipements indispensables à une habitation (électricité, accès et évacuation d’eau…).

Avant de vous lancer dans une division de bien, si vous êtes propriétaire d’un appartement, je vous invite à prendre connaissance du règlement de copropriété si vous ne l’avez pas encore fait.

Ce qu’il faut, c’est vérifier que la division de bien n’est pas interdite car c’est parfois le cas dans certaines copropriétés.

Si c’est autorisé, vous allez devoir faire une déclaration de travaux ou alors une demande de permis de construire en fonction de la superficie.

Il est indispensable d’obtenir l’accord préalable de la copropriété avant de pouvoir entreprendre les travaux.

Puis il va falloir vous rendre chez le notaire qui va vous renseigner sur les démarches à entreprendre. Il établira ensuite un acte contenant la modification de l’état descriptif de division.

Pour finir, vous devrez faire appel à un géomètre expert afin qu’il puisse certifier les mesures des différents lots. Il vous remettra ensuite différents documents relatifs à l’établissement de la division de votre bien.

Pour info, les frais de ces deux étapes s’élèvent à 2400 €.

Aussi, je vous invite à consulter le plan local d’urbanisme. Vous y trouverez vos droits et vos obligations concernant toute modification de logement dans le secteur où se trouve votre logement.

La réalisation des travaux pour séparer les biens

Ensuite, il s’agira de passer au côté concret de la division c’est à dire d’entreprendre les travaux.

Je vous recommande de faire appel à des professionnels du secteur, il ne s’agit pas de petits travaux.

Vous pouvez faire appel à un architecte pour vous aider dans la réalisation des plans des nouveaux logements.

Le but, c’est d’optimiser chaque espace tout en respectant la structure de votre logement initial.

Ensuite, il va vous falloir choisir une entreprise qui va réaliser les travaux. N’hésitez pas à demander autour de vous et à vous faire conseiller une entreprise sérieuse pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite.

Demandez à votre architecte, il a certainement l’habitude de travailler avec certaines entreprises du secteur du bâtiment.

Ce sont des gros travaux, il va falloir refaire l’électricité, installer de nouveaux conduits d’eau, et surtout bâtir de nouveaux murs. Faites bien attention à ne pas démolir de murs porteurs. Vous pouvez consulter les plans de construction de votre appartement afin de vérifier quels murs sont les murs porteurs.

N’oubliez pas de laisser de l’espace pour la création d’une partie commune qui permettra un accès distinct à chaque appartement.

Pour finir, il s’agira de décorer et éventuellement de meubler vos différents logements afin de pouvoir les mettre sur le marché de la location.

Le choix et la disposition des meubles est une étape très importante car elle peut vous permettre d’optimiser l’espace et de faire paraitre vos logements plus grands.

Les avantages d’une division de bien

Pourquoi certains investisseurs divisent leur logement ? Quels sont les avantages d’une division de bien ?

Bien sûr, l’avantage majeur d’une division de bien est financier.

En divisant votre logement en plusieurs logements, vous allez augmenter la rentabilité de votre logement.

Le prix d’un logement au m2 est toujours plus intéressant lorsque ce dernier a une surface plus grande.

Par conséquent, en louant plusieurs logements de taille plus petite, vous allez percevoir un revenu locatif plus élevé.

Peut-être que vous vous dites qu’il est alors préférable d’investir directement dans plusieurs biens immobiliers ?

L’avantage en divisant un seul bien est que vous n’aurez pas à effectuer les différentes démarches d’un achat plusieurs fois. 

Il vous suffit de trouver un logement intéressant, de demander un seul prêt puis d’effectuer les travaux.

D’après moi, c’est beaucoup plus simple que d’investir dans différents appartements.

D’ailleurs, ce sera aussi plus simple lorsque vous déclarerez la taxe d’habitation. Vous pourrez envoyer un même formulaire aux impôts en déclarant chacun de vos locataires à la même adresse et en indiquant la superficie de chaque logement.

Conclusion

Diviser un bien immobilier permet d’augmenter ses revenus locatifs. C’est donc d’après moi une excellente façon de rentabiliser un bien et de se constituer un patrimoine immobilier.

Si vous avez investi dans un logement qui présente une surface intéressante, n’hésitez pas à le diviser.

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier que vous prévoyez de diviser par la suite, calculez votre budget et n’oubliez pas de prévoir un budget travaux.

Prenez le temps de choisir un bien qui se situe dans un endroit où vous savez qu’il y a une forte demande locative pour être sûr de trouver des locataires par la suite.

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