Focus sur la SCPI

Focus sur la SCPI

Avez-vous déjà entendu parler de la SCPI ?

C’est une Société Civile de Placement Immobilier.

La SCPI est une forme d’investissement qui permet d’investir via un placement collectif.

C’est une forme d’investissement assez spécifique car elle est plus risquée qu’un investissement traditionnel.

En revanche, c’est une opération qui peut s’avérer particulièrement rentable.

Dans cet article je vous propose de découvrir en détails le fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier afin de savoir si c’est une forme d’investissement qui pourrait vous convenir.

Entrons sans plus attendre dans le vif du sujet.

Définition de la SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui va permettre à des investisseurs particuliers d’investir et de gérer un patrimoine immobilier.

La SCPI est une forme d’investissement qui appartient à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC).

Une SCPI doit avoir un capital social minimum de 760 000 €.

Une fois que le patrimoine immobilier aura été acquis, il sera mis à la location puis géré par la société. Chaque investisseur percevra ensuite des parts sociales.

Pour info, ces parts ne sont pas cotées en bourse.

Les différentes formes de SCPI 

Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe deux catégories de SCPI.

Il y a les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, les investisseurs ne peuvent acquérir des parts qu’en respectant certaines conditions. Entre autres, les parts revendues par un acquéreur ne peuvent être revendues à un prix inférieur que celui des nouvelles parts.

Avec une SCPI à capital variable, les investisseurs peuvent acquérir ou revendre leurs parts à tout moment. Ce sera la SCPI qui déterminera le prix des parts en fonction du prix de marché de son patrimoine.

Ensuite, il faut savoir que les SCPI sont majoritairement classées en 3 familles.

Premièrement, il y a les SCPI de défiscalisation. Elles investissent dans des logements neufs ou ayant été rénovés afin de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.).

Puis, il y a les SCPI de valorisation. Ces sociétés sont idéales pour les investisseurs qui ont un taux de fiscalité important car elles permettent de répartir dans le temps la perception des revenus locatifs.

Pour finir, il y a les SCPI de rendement qui ciblent principalement l’acquisition d’immeubles d’entreprise (commerces, bureaux…) et de résidences de service (résidences étudiantes, maisons de retraite, etc.).

Les avantages d’une SCPI

Voyons maintenant les avantages que présente un investissement dans une SCPI.

L’un des avantages majeurs de la SCPI est la protection du patrimoine des associés qu’elle offre.

C’est une forme d’entreprise qui est dotée de son propre patrimoine, indépendamment de celui de chaque associé.

Chaque SCPI est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

C’est donc la SCPI qui va acquérir légalement le bien immobilier.

En cas d’impayés ou de tout autre problème, c’est la SCPI qui devra y faire face.

C’est seulement dans le cas où la SCPI serait dans l’incapacité d’y répondre que les créanciers pourront se retourner contre les associés afin de saisir leurs parts.

Il faut savoir que chaque associé de la SCPI a une responsabilité indéfinie et pas solidaire.

Un autre avantage de la SCPI est qu’elle permet de transmettre facilement son patrimoine immobilier.

Si la succession de la SCPI n’a pas été prévue, chaque indivisaire est libre de mettre fin à l’indivision de la SCPI.

Ils seront ensuite libres de revendre leurs parts sociales.

Si par exemple des parents souhaitent léguer leurs parts à leurs enfants, ils peuvent tout à fait en conserver la gestion.

Ainsi, ils pourront rester gérants de la société tout en faisant bénéficier à leurs enfants les revenus dégagés par le bien immobilier.

En plus, grâce à cette succession des parts, les parents auront un impôt sur la fortune immobilière réduit.

Une autre des raisons qui pousse certains investisseurs à se tourner vers cette forme d’investissement est le régime fiscal.

Une SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque associé sera directement imposé sur les bénéfices engendrés par la SCPI.

Cette dernière peut déduire de ses impôts certaines dépenses comme la taxe foncière, les frais de gestions ou encore le montant des éventuels travaux.

En plus de ces avantages fiscaux, le déficit réalisé par la société peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Par conséquent, les revenus supérieurs à cette somme s’imputeront sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

C’est un avantage de taille.

Dans le cas où la SCPI relève du régime d’imposition des sociétés de personnes, elle pourra être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Elle sera alors taxée à hauteur de 15% sur les bénéfices réalisés. Les associés ne seront quant à eux pas imposés.

Par contre, si la société distribue ses bénéfices aux associés sous forme de dividendes, ils seront alors considérés comme des revenus imposables pour chaque associé.

Il y aura donc une double imposition, au niveau de la société et au niveau de chaque associé.

Le taux d’imposition sera alors compris entre 5% et 7,5%.

Les inconvénients de la SCPI

L’un des inconvénients majeurs que peut représenter cette forme d’investissement est la complexité de sa création.

Il y a beaucoup de démarches administratives et juridiques à suivre afin de mettre en place une SCPI.

Je vous recommande de vous faire accompagner par un professionnel. Ça vous fera gagner beaucoup de temps et ça vous évitera de commettre des erreurs.

Une autre complexité de cette forme d’investissement sont les obligations de la SCPI.

Une assemblée générale devra avoir lieu chaque année pendant laquelle chaque associé pourra faire part de ses remarques et de ses souhaits.

De même, une SCPI est dans l’obligation de présenter une gestion comptable. C’est le gérant de la société qui devra présenter la clôture de l’exercice annuel ainsi que l’ensemble des comptes de la structure.

Notez qu’il est obligatoire que la société ait une comptabilité commerciale si elle est assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Conclusion

Vous l’avez compris, investir dans une SCPI n’est pas aussi simple qu’un investissement immobilier locatif usuel.

C’est une forme de société particulière dont il faut connaitre les spécificités avant de se lancer.

Investir dans une société civile de placement immobilier présente de nombreux avantages et peut être un choix d’investissement très rentable.

Chaque projet immobilier est différent, la question est de savoir si cette forme d’investissement est adaptée à votre situation.

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