Investir dans une résidence étudiante : bonne ou mauvaise idée ?

Investir dans une résidence étudiante : bonne ou mauvaise idée ?

Investir dans une résidence étudiante peut être un excellent choix pour se constituer un patrimoine immobilier.

Oui mais, sous réserve de procéder intelligemment.

Quels peuvent être les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une résidence étudiante ?

Comment faire pour optimiser le rendement d’un tel investissement ?

C’est ce que nous allons voir ensemble aujourd’hui dans ce nouvel article.

C’est parti !

Investir dans une résidence étudiante

Une résidence étudiante est par définition un ensemble de logements (studios et T2 principalement) réservés aux étudiants de l’enseignement supérieur.

Les résidences étudiantes entrent dans la catégorie des résidences de services.

Les résidences étudiantes proposent des logements équipés et fonctionnels. Elles comportent généralement les services et les équipements nécessaires à la vie courante (cuisine équipée, laverie, etc.).

Elles offrent aussi des services comme le ménage, un service de petit-déjeuner, une conciergerie etc.

Elles ne fonctionnent pas comme de simples logements ordinaires, c’est pour cette raison qu’on définit les résidences étudiantes comme des résidences de services.

Il faut savoir qu’une résidence peut être qualifiée d’étudiante uniquement si elle est occupée par un minimum de 70% d’étudiants.

Investir dans une résidence étudiante peut être un investissement extrêmement intéressant.

Il y a chaque année quelques centaines de milliers d’étudiants français qui cherchent un logement.

Il y a donc de la demande.

D’ailleurs, la demande est souvent supérieure à l’offre ce qui représente un avantage majeur pour les investisseurs en résidence étudiante.

Bien sûr, ce n’est pas le cas partout. Il faut cibler les grandes villes et les villes moyennes qui comportent de grandes universités.

La première étape est donc de cibler une ville où investir.

Les principales régions universitaires en France sont l’Ile-de-France, les Hauts-de-France, la région PACA, l’Aquitaine Limousin Poitou-Charentes, l’Auvergne-Rhône-Alpes et l’Occitanie.

Une fois que vous aurez choisi une région, il s’agira de trouver un emplacement de choix.

Ce dernier doit de préférence se trouver à proximité d’une université et avoir un accès facile à un transport en commun.

En faisant un choix de logement judicieux, vous serez en mesure de le louer rapidement et aussi de le revendre facilement le cas échéant.

Les avantages d’un investissement en résidence étudiante

L’un des premiers avantages d’un investissement en résidence étudiante est la fiscalité.

Si vous optez pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pourrez faire baisser votre taux d’imposition.

En adoptant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous serez en mesure de récupérer la valeur de la TVA sur le prix d’achat du logement (19,6 %).

Sachez aussi que depuis 2018 les investisseurs en résidence étudiante peuvent déclarer les loyers qu’ils perçoivent au régime micro-foncier.

Ce régime peut vous permettre de bénéficier d’un abattement de 30 % si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €.

Vous pourrez également opter pour le régime réel. Dans ce cas, il vous suffira de déduire la totalité de vos charges lors de votre déclaration de revenus.

L’un des autres avantages d’un investissement en résidence étudiante est de pouvoir en confier la gestion à un exploitant spécialisé.

C’est un réel gain de temps. Une fois que vous aurez acquis votre bien, il s’occupera de tout à votre place.

Vous signerez alors un bail commercial. C’est un contrat indispensable car il va définir les obligations de chaque partie et assurer le paiement du loyer.

On parle dans ce cas d’un bail 3/6/9 ce qui signifie que la résiliation du bail peut avoir lieu tous les 3,6 ou 9 ans.

Un logement dans une résidence étudiante peut être rentable. En moyenne, un logement dans une résidence étudiante rapporte entre 4 % et 5 % de rendement ce qui est inférieur au rendement qu’on peut obtenir par soi-même.

Vous le savez, je ne jure quasiment que par le haut rendement. C’est l’une des raisons pour lesquelles je ne suis pas très favorable à ce type d’investissement. Voyons d’ailleurs les inconvénients de ce type d’investissement.

Les inconvénients d’un investissement en résidence étudiante

Investir dans un logement qui se trouve dans une résidence étudiante présente quelques avantages intéressants.

Mais comme toute forme d’investissement, il y a aussi des contraintes.

Lorsqu’on investit dans un logement étudiant, il faut être certain de pouvoir le louer pendant un certain temps pour avoir un retour sur investissement.

En effet, pour que les avantages fiscaux puissent réellement être intéressants, il faut être en mesure de louer le bien pendant plusieurs années.

Investir dans une résidence étudiante est un investissement sur le long terme.

Ensuite, il est vraiment important de traiter avec un gestionnaire de confiance.

C’est lui qui va gérer votre bien, trouver des locataires et les relancer en cas d’impayés.

En général, les résidences étudiantes possèdent déjà un exploitant. Ce dernier vous fera signer un bail commercial avec une société de gestion.

C’est elle qui s’occupera ensuite d’organiser les visites de votre bien, de préparer les contrats d’entrée et de sortie de chaque locataire.

L’idéal est donc de traiter avec un responsable de résidence sérieux.

Un des autres aspects qui peut représenter un inconvénient sont les services proposés par la résidence étudiante.

Les étudiants sont très friands des services que peuvent proposer les résidences : un service de gardiennage, une bonne connexion à Internet, une laverie, une salle de sport etc…

Prenez le temps de vous renseigner sur les différents services que propose la résidence étudiante dans laquelle vous avez choisi d’investir.

Pour finir, l’un des inconvénients de cette forme d’investissement est le rendement qui s’en dégage.

En proposant une chambre étudiante à la location, vous allez facilement trouver des locataires.

Par contre, vous n’en dégagerez jamais un rendement aussi intéressant qu’en faisant du locatif meublé ou saisonnier par exemple.

Conclusion

Investir dans un logement étudiant peut être un investissement à envisager.

C’est un marché particulièrement actif où la demande est supérieure à l’offre.

En investissant dans un logement étudiant, vous pourrez facilement trouver des locataires.

L’avantage de ce type d’investissements est de pouvoir en confier la gestion ce qui vous permet de ne pas avoir à vous en occuper vous-même.

De plus, comme le marché étudiant est particulièrement actif, vous pourrez facilement trouver des acheteurs en cas de revente du logement.

Cependant, je ne le recommanderai pas. Il est bien plus judicieux de monter votre propre colocation et d’être autonome. De cette manière, vous dégagerez une bien meilleure rentabilité et ne serez pas tributaire d’un gestionnaire incompétent.

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