Investissement immobilier : les frais à prévoir

Investissement immobilier : les frais à prévoir

Lorsqu’on met en place un projet d’investissement immobilier locatif, il faut être en mesure d’anticiper les différents frais.

C’est grâce à ces calculs précieux que vous serez en mesure de savoir si votre projet immobilier tient la route et s’il sera rentable par la suite.

On pourrait croire qu’il n’y a que le coût d’achat du logement à prendre en compte dans le calcul de rentabilité d’un bien mais c’est loin d’être le cas.

Les frais autour d’un investissement immobilier sont nombreux et il est important de tous les connaitre avant de se lancer.

Entrons sans plus attendre dans les détails.

Les frais d’achat d’un logement

Bien sûr, le chiffre le plus élevé dans l’équation sera le prix du logement dans lequel vous allez investir.

N’oubliez pas de le négocier, dans la plupart des cas, c’est possible, surtout si vous achetez de l’ancien.

En ce moment, les prix au m2 ont tendance à chuter dans les grandes villes françaises, c’est donc le bon moment pour négocier le prix des logements.

En deuxième position viennent les frais de notaire. Ils sont assez élevés en France mais ils sont obligatoires.

Si vous investissez dans un logement ancien, ces frais correspondent environ à 8 % du prix du logement. Si vous achetez dans le neuf, ils seront d’environ 3 %. Sachez que ces frais réduits sont uniquement valables pour les logements qui n’ont jamais été habités (cela ne comte pas pour les logements rénovés).

Ensuite, il faut prendre en compte les éventuels frais d’agence si vous avez fait appel à une agence immobilière pour trouver votre bien.

En général, ces derniers sont compris entre 3 % et 10 % du prix du bien. Sachez qu’il est possible dans certains cas de les réduire. Vous pouvez, par exemple, faire jouer la concurrence entre différentes agences immobilières.

Puis, il y a les frais liés à l’emprunt bancaire. On y trouve les frais de dossier, les intérêts autour du crédit et les différentes assurances auxquelles vous allez souscrire. Ces frais varient énormément d’une banque à une autre et suivant la période pendant laquelle vous allez demander votre crédit.

Pour vous donner un ordre d’idée, en ce moment, les taux avoisinent les 1,05 % pour un crédit s’étalant sur 20 ans. C’est un taux extrêmement bas et donc très intéressant.

Les frais de dossier varient en fonction de l’organisme préteur mais dépassent rarement les 1 % du coût total du bien. N’hésitez pas à les négocier. Si vous avez un bon dossier, ce ne sera pas difficile de les réduire de moitié.

Quant aux assurances autour du prêt, elles peuvent représenter jusqu’à 20 % du prix total du crédit. C’est pourquoi il est important de prendre le temps de comparer les différents organismes et les assurances qu’ils proposent.

N’hésitez pas à faire appel à un professionnel du secteur pour vous aider. Il pourra vous permettre de réaliser des économies significatives.

Vous pouvez avoir des frais supplémentaires si vous souscrivez à une garantie telle que l’hypothèque ou la caution. Ces garanties vont permettre à la banque de saisir votre bien si vous n’êtes plus en mesure de rembourser les mensualités de votre crédit.

Pour info, le prix d’une hypothèque représente environ 1,5 % du prix du bien immobilier et la caution avoisine les 1 %.

Les travaux

Il y a de fortes chances que vous ayez à réaliser des travaux après avoir fait l’acquisition de votre logement.

Il peut s’agir de simples travaux d’amélioration pour le mettre au goût du jour. Ou peut-être que vous aurez acquis un bien qui nécessitera d’être entièrement rénové avant de pouvoir être mis sur le marché de la location.

Il est souvent nécessaire d’effectuer des travaux de rafraichissement (peintures par exemple) de temps à autre, entre deux locataires par exemple.

En tout cas, je vous conseille de toujours prévoir un budget travaux lorsque vous calculerez les frais qui concernent votre acquisition.

Un autre point important à prévoir dans votre budget sont les éventuels travaux qui seront réalisés par la copropriété. Si votre logement fait partie d’une copropriété, il est indispensable de vous renseigner à ce sujet avant d’acheter.

Peut-être que les copropriétaires ont déjà voté le ravalement de la façade de l’immeuble ou le remplacement des ascenseurs.

Même si vous êtes plusieurs à payer, ces frais peuvent être relativement élevés dans certains cas. Je vous conseille de demander certains documents à la copropriété, notamment ceux qui concernent les dernières assemblées générales.

Là encore, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel qui vous aidera dans vos recherches.

Les frais de location

Une fois que vous aurez fait l’acquisition de votre bien et réglé les différents frais autour de votre achat, il va falloir prendre en compte les différents frais autour de la location.

Certains investisseurs font appel à une société de gestion locative. Ça leur permet de ne pas avoir à s’occuper de trouver des locataires, de mettre en place un contrat, de surveiller le règlement mensuel du loyer… Mais bien sûr, cela représente un coût.

Il faut compter en moyenne entre 5 % et 10 % du montant annuel du loyer pour une société de gestion locative. Pour info, ce pourcentage va comprendre les honoraires de gestion, les rédactions de baux ainsi que les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie des différents locataires.

N’oubliez pas de prendre en compte le coût des charges mensuelles de copropriété si votre logement se trouve dans une copropriété.

Prenez aussi en compte dans votre calcul les éventuelles assurances auxquelles vous pouvez souscrire en cas d’impayés de loyer.

Pour finir, si vous décidez de louer votre logement en meublé, il est indispensable de rajouter à vos calculs un budget meubles et équipements.

La fiscalité d’un logement locatif

Ce sont les derniers frais à prévoir, la fiscalité autour de l’achat d’un logement locatif.

Tout d’abord, il faut prendre en compte le coût de la taxe foncière que vous devrez régler une fois par an.

Son montant dépendra de la commune dans laquelle vous aurez investi.

Puis, il y a les impôts que vous devrez régler sur vos revenus locatifs.

Ils dépendront de la forme de location que vous aurez mise en place (meublé, non meublé) et du régime fiscal que vous aurez choisi.

Bien sûr, ils seront proportionnels au montant des revenus locatifs annuels que vous percevrez.

N’hésitez pas à consulter mes autres articles à ce sujet.

Conclusion

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est indispensable que vous fassiez des calculs de rentabilité.

Pour que ces derniers soient corrects, il faut prendre en compte tous les frais autour d’un achat immobilier et ceux qui concernent sa location.

N’hésitez pas à vous faire accompagner pour calculer la rentabilité de votre bien. Si ces frais sont trop élevés et que vous n’êtes pas certains de sa rentabilité, mieux vaut en rechercher un autre.

Je me tiens à votre disposition pour parler de votre projet immobilier. Réservez dès maintenant votre appel stratégique gratuit en cliquant ici.