Locaux commerciaux : est-ce un investissement rentable ?

Locaux commerciaux : est-ce un investissement rentable ?

En tant qu’investisseur dans l’immobilier, de nombreuses possibilités s’offrent à vous.

Avez-vous déjà pensé à investir dans un local commercial ?

Nombreux sont les français qui se tournent vers cette forme d’investissement car elle offre une rentabilité qui peut être jusqu’à deux fois plus élevée que celle du secteur locatif.

Investir dans un local commercial peut d’après moi être une très bonne solution pour se constituer un patrimoine immobilier.

Voyons tout de suite pourquoi dans ce nouvel article.

Comment investir dans un local commercial ?

Déjà, il faut que vous compreniez que le prix au m2 d’un local commercial n’est pas le même que celui d’un logement standard.

Pourquoi ? C’est très simple, le prix du local va dépendre de la rentabilité qu’il représente.

En bref, plus le loyer de votre local commercial sera élevé, plus son prix de vente le sera aussi.

Il est donc très important d’avoir cette donnée en tête pour pouvoir calculer la rentabilité du bien avant d’investir.

Bien entendu, le prix dépendra aussi de sa localisation, de la concurrence qui se trouve dans les environs et du montant du chiffre d’affaires qui s’en dégage s’il est déjà loué.

Si vous investissez dans un local commercial qui est déjà loué, le calcul de rentabilité sera très simple puisque vous connaitrez déjà le prix du loyer.

Dans le cas contraire, je vous invite à faire une étude de marché et à bien réfléchir à votre investissement avant de vous lancer pour éviter d’investir dans un bien qui ne sera pas rentable par la suite.

Les avantages d’un investissement dans un local commercial

L’un des avantages que représente l’investissement dans un local commercial est que c’est une forme d’investissement qui a une durée légale définie.

Lorsque vous louez un local commercial, le bail a une durée de 9 ans.

Par contre, il est important que vous sachiez que le locataire est dans son droit s’il décide de mettre fin au bail avant la fin de ces 9 années. Légalement, il peut mettre un terme au bail tous les 3 ans.

Vous saurez donc qu’à chaque début de bail vous n’aurez plus à vous préoccuper de trouver des locataires pendant au moins 3 ans. 

Mis à part certains cas précis, le loyer sera plafonné pendant la durée du bail c’est pour cette raison qu’il est important de définir un loyer qui va vous permettre de rentabiliser le bien dès le début de sa location.

Un autre des avantages est la rédaction du bail commercial qui est plus simple que celle d’un bail résidentiel. En fait, tout sera négocié directement entre vous et vos locataires. Le loyer, les charges…Par exemple, il est aussi tout à fait possible de demander à votre locataire de prendre à sa charge les travaux d’aménagement et d’entretien.

L’un des autres avantages à investir dans un local commercial est que vous aurez beaucoup moins de probabilité de vous retrouver avec un loyer impayé en comparaison avec l’immobilier d’habitation.

Ça s’explique simplement par le fait que le locataire du local commercial est également titulaire du fonds de commerce. Sa responsabilité est donc très importante et il peut se retrouver dans une situation de liquidation judiciaire s’il ne paie pas ses dettes.

D’autre part, comme je vous le disais plus haut, investir dans un local commercial peut être beaucoup plus rentable qu’investir dans un logement à usage d’habitation.

Le rendement locatif dans l’immobilier commercial peut représenter jusqu’à 10% de plus de rendement annuel brut que dans le secteur de la location résidentielle où il est d’environ 5%.

Pour finir, un autre des avantages de taille que présente l’investissement dans un local commercial est le prix d’achat qui est moins élevé que dans l’immobilier résidentiel.

En moyenne, on constate une différence de prix variant entre 20 % et 40 % au m2 !

Les inconvénients d’investir dans un local commercial

Comme toute forme d’investissement, investir dans un local commercial ne présente pas que des avantages. L’un des inconvénients de cette forme d’investissement est le marché actuel qui présente une digitalisation de l’économie. 

Les entreprises sont de plus en plus dématérialisées, une bonne partie d’entre elles proposent à présent des services en ligne.

Certains secteurs n’ont désormais plus besoin de points de vente physiques ce qui par conséquent entraine moins de demandes de locations de locaux commerciaux.

C’est pourquoi il est important d’investir dans des murs qui se situent dans un endroit où la demande est forte et de faire une étude de marché avant de se lancer.

Pensez-y, si votre local commercial se situe dans une zone où la demande est élevée, vous pourrez appliquer un loyer élevé et rentabiliser votre bien rapidement.

La fiscalité d’un local commercial

En général, les investisseurs choisissent de créer une société civile immobilière (SCI) afin d’investir dans un local commercial avec des associés. C’est donc la SCI qui achètera directement le local commercial.

Les revenus qui seront générés par ce commerce seront ensuite imposés sous le régime des revenus fonciers.

Enfin, les charges et les travaux seront déductibles du loyer que vous percevrez.

Investir dans un local commercial est donc un bon moyen pour optimiser sa fiscalité.

Conclusion

Si vous n’avez pas encore envisagé cette option, c’est le moment de le faire.

Investir dans un local commercial est une opération tout à fait différente d’un investissement dans un logement à usage d’habitation. 

C’est un investissement qui peut offrir une rentabilité beaucoup plus intéressante qu’un investissement dans un logement d’habitation.

En plus, les risques d’impayés sont moins élevés que ceux dans le secteur de l’habitation.

Les prix des locaux commerciaux sont extrêmement variables et ne sont pas définis par la localisation du bien comme c’est le cas pour les biens d’habitation.

Lorsque vous choisissez d’investir dans un local commercial, vous pouvez opter pour un local déjà occupé ou alors un local vide pour lequel il vous faudra trouver des locataires. Prenez le temps de calculer la rentabilité du local avant de vous lancer dans son achat.

C’est un investissement qui peut être très intéressant s’il est bien préparé.

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