Pourquoi une étude de marché quand on investit dans l’immobilier

Pourquoi une étude de marché quand on investit dans l’immobilier

Faire une étude de marché lorsqu’on investit dans l’immobilier est capital. Mais encore faut-il savoir pourquoi ? Après tout, c’est vrai pourquoi est-ce qu’il faut faire une étude de marché lorsqu’on investit dans l’immobilier ? Qu’est-ce que cela change ? Quel est véritablement l’intérêt ? Je réponds à toutes ces questions et bien plus encore dans la suite de cet article.

Alors sans plus de cérémonie, passons au cœur du sujet ! 

Qu’est-ce qu’une étude de marché ?

Qu’est-ce qu’une étude de marché ? Étudier un marché, c’est chercher à le comprendre. C’est un travail préparatoire qui s’effectue en amont. C’est l’une des premières étapes du processus de l’investissement immobilier.

L’étude de marché, qu’est-ce que c’est exactement ? Cela consiste à étudier les données factuelles du terrain. C’est une étape au cours de laquelle vous allez faire de l’analyse concrète.

Vous avez défini votre objectif de cashflow mensuel ? Vous avez choisi la ville dans laquelle vous allez investir ? Vous savez quel type de bien est-ce que vous voulez mettre en place ? (location courte durée, colocation, location meublée classique etc.) 

L’étude de marché va permettre de tester de manière très factuelle le réalisme de votre projet. C’est vraiment comme ça qu’il faut envisager une étude de marché : c’est une mise à l’épreuve de votre projet dans la vraie vie. 

C’est une étape importante car elle permet de confronter ses idées, ses croyances et parfois même ses fantasmes avec la réalité. Ce n’est pas toujours une étape agréable mais elle est néanmoins indispensable. 

Vous n’avez pas envie de vous retrouver à mettre un bien en colocation sur le marché et vous rendre compte que personne n’est au rendez-vous. 

C’est à ça que l’étude de marché sert, elle permet d’obtenir des garanties avant même d’avoir lancé la moindre procédure réelle. 

En clair, une étude de marché permet de connaître la demande et la valeur locative. C’est ce qui permet de savoir s’il y a des besoins dans la région et à combien se négocie un mois de loyer en moyenne. L’étude permet aussi de créer un dossier de financement professionnel qui rassure le banquier. Il faut rappeler que sans financement de la banque, il n’y a pas d’investissement immobilier. Vous le voyez, l’étude de marché n’est vraiment pas une étape à négliger. 

Attention à la vacance locative 

Il arrive souvent que soient mis en avant des chiffres de rentabilité ahurissants de la part de formateurs en ligne ou d’experts en investissement immobilier. N’oubliez pas que lorsque des chiffres sont présentés, ils peuvent ne pas prendre en compte la vacance locative. La vacance locative, ce sont les moments au cours desquels le logement est vide. Suivant le type d’investissement vers lequel vous allez vous orienter, la vacance locative sera plus ou moins importante. 

Les pôles d’attractivité 

Votre étude de marché doit également se concentrer sur les pôles d’attractivité. Un pôle d’attractivité, c’est ce qui va permettre de générer de l’attraction auprès d’une certaine typologie de personnes.

Dans une ville, imaginons que vous ayez des universités, quelques écoles de commerce et de communication, des écoles d’ingénieurs, de nombreuses discothèques, des bars et des salles de sport. Imaginons qu’il y ait aussi un réseau de transports en commun très actif. Tout cela représente un pôle d’attractivité pour les étudiants. 

C’est très important lorsque vous faites votre étude de marché d’être capable de reconnaître les pôles d’attractivité. Il peut y avoir d’autres types de pôles comme le pôle professionnel. La région peut être un bassin d’emplois important en comptabilisant de nombreuses sociétés majeures qui s’y seraient implantées. 

Ces informations sont importantes car elles vont permettre de prendre le pouls de la ville. Est-ce une ville en croissance ? Est-ce une ville en mouvement ou au contraire, est-ce une ville sur le déclin ? Y a-t-il des projets majeurs à venir sur la commune ? Tout ça, ce sont autant d’indices sur l’avenir. Cela vous donne des indications sur l’augmentation démographique à attendre. Quand une ville est attractive, il devient plus facile de louer son bien. Il y a plus de demandes que d’offres disponibles sur le marché. 

Et ça, c’est l’étude de marché qui va vous permettre de vous en rendre compte.

Analyser chaque quartier

Votre étude de marché doit vous pousser à connaître le prix du mètre carré dans chaque quartier. Combien se négocie un studio, un T2 ou un T3 ? Quel est le prix du loyer en moyenne ? 

Je vous recommande d’utiliser le site internet « meilleursagents » qui permet d’obtenir la réponse à toutes ces questions d’ordre pratique dans le détail.

Vous pourrez également consulter l’évolution du prix de l’immobilier dans la ville choisie, c’est un indicateur très intéressant. S’il y a une évolution constante, ça m’intéresse car cela veut dire que sur le long terme, mon bien va prendre de la valeur.

Je recommande également d’utiliser le site « rendementlocatif » qui permet d’obtenir une répartition visuelle par taille de logement. Cela permet de savoir combien il y a de T2, de T3, de T4 ou de T5 dans la ville en question. On peut aussi obtenir le nombre de locataires et de propriétaires. Toutes ces informations sont très intéressantes quand on procède à l’étude d’une ville. 

N’investissez pas parce qu’on vous a recommandé de le faire dans une vidéo ou un article. Les choses changent. Votre étude de marché doit s’inscrire dans la réalité actuelle du terrain. 

Conclusion

L’étude de marché n’est pas un sujet à prendre à la légère. Je vous invite d’ailleurs à regarder cette session en live dans laquelle je suis davantage rentré dans le détail. Vous en apprendrez plus sur la manière dont je procède avant chaque investissement immobilier.

Cliquez ici pour regarder la session live sur l’étude de marché : https://youtu.be/Y6W4Z7LmPUM

Si votre situation actuelle est stable, je vous propose de réserver un appel stratégique avec l’un des membres de mon équipe en cliquant ici. Notre but, c’est de vous aider à vous créer une vie choisie grâce à l’investissement immobilier à haut rendement et  nous garantissons contractuellement l’obtention de résultats.