Quel montant d’emprunt pour quel salaire

Quel montant d’emprunt pour quel salaire

C’est votre salaire qui va déterminer le montant que vous allez pouvoir être en capacité d’emprunter. Une question se pose alors : quel montant d’emprunt pour quel salaire ? Y a-t-il un taux d’endettement maximum en France ? Si oui, comment est fixé ce taux ? 

Je me propose de vous éclairer sur les possibilités qui vous seront offertes à la banque en fonction de votre salaire. Bien entendu, tout ce que je vous partage dans cet article ne doit pas vous retenir de pousser directement la porte de votre organisme bancaire. Ces informations sont données à titre indicatif et peuvent évidemment faire l’objet de modifications. 

Le but, c’est de vous donner une première idée. Alors sans plus attendre, voyons quel montant vous pouvez emprunter avec votre salaire actuel. 

Emprunter seul, avec un SMIC

Le salaire que vous percevez chaque mois va permettre de calculer votre capacité d’emprunt. C’est l’une des premières étapes quand on décide de se lancer dans l’investissement immobilier à haut rendement. 

Investir n’est possible qu’à condition de savoir combien est-ce que la banque va être prête à nous prêter pour notre projet. Elle vous accorde 80 000€ au maximum ? Si vous venez de passer des mois à faire une étude de marché pour des biens qui se vendent autour de 200 000€ au minimum, vous risquez d’avoir un dur rappel à la réalité. C’est pourquoi il est très important de commencer par cette étape. Combien est-ce que je peux emprunter ? 

Partons du principe que vous soyez locataire, que vous n’ayez aucun crédit à la consommation et que vous perceviez le salaire mensuel légal minimum (le smic). 

En 2021, il est possible d’emprunter environ 102 000€ avec un Smic. 

Il est important de mettre cette information en perspective car même si le Smic est le même partout en France, ce n’est pas du tout le cas du prix de l’immobilier. La capacité d’emprunt d’une personne au Smic dans la région parisienne ne sera pas du tout la même qu’un salarié au smic dans une petite ville de province. 

Smic est l’acronyme de Salaire minimum interprofessionnel de croissance. C’est un montant qui est parfois revalorisé par l’État. C’est arrivé en octobre 2021, une nouvelle valorisation devrait être mise en place en 2022. 

À ce jour, un salarié au Smic peut compter sur 1258 euros net à la fin du mois ce qui permet d’obtenir un bien immobilier d’une valeur de 102 000€. 

Comment est-ce qu’on obtient ce résultat ? Comment pouvez-vous calculer le montant que vous allez pouvoir emprunter si vous gagnez plus que le Smic ? 

Il est temps de parler du taux d’endettement. 

Taux d’endettement 

Le montant maximum que vous allez pouvoir emprunter à la banque dépend de différents éléments : le taux d’intérêt ainsi que la durée du crédit mais également le taux d’endettement, qui est calculé sur votre salaire net mais aussi sur vos charges.

Le taux d’endettement est normalement de 33 %. J’utilise le terme « normalement » car il peut, sous certaines conditions être porté à 35%. 

Pour emprunter la somme de 200 000 euros sur 20 ans (soit une mensualité de 920 euros) le salaire minimum exigé sera de 2 787 euros par mois (avec un taux d’endettement de 33 %)

Bien entendu, il est recommandé de négocier votre taux d’emprunt ainsi que le montant de l’assurance associé à votre crédit. Une négociation efficace peut vous aider à réduire votre mensualité et in fine, d’augmenter votre cashflow mensuel. 

Il ne faut d’ailleurs pas perdre cet objectif de vue. Avec un salaire modeste, on pourrait être tenté de se positionner sur des petits projets peu ambitieux comme des places de parkings ou des petits studios par exemple. C’est une chose que je ne vous recommande pas. 

Vous le savez, je fais l’apologie de l’immobilier à haut rendement car c’est grâce à cette stratégie que j’ai réussi à me créer ma propre indépendance financière. Mais ne croyez pas que je sois biaisé. J’ai déjà appréhendé d’autres perspectives et c’est simplement celle que j’ai décidé de privilégier. 

À moins que vous ne soyez entrepreneur ou que votre salaire mensuel soit accompagné de nombreuses variables (commissions etc.), il y a des chances que vous ayez l’impression d’être un peu limité dans votre capacité d’emprunt. 

C’est la raison pour laquelle il est important de privilégier le haut rendement. Le haut rendement, ça va vous permettre de tirer un maximum de profit de votre situation actuelle. Et si, ce que je vous souhaite, votre situation financière vient à évoluer dans le bon sens, cela vous donnera la possibilité de procéder à des remboursements anticipés de vos crédits. 

Quand vous générez 3% de rentabilité nette, vous n’avez pas la même liberté de mouvement qu’une personne qui génère 10 ou 12% de rentabilité grâce à ses investissements immobiliers. 

Le haut rendement permet d’aller plus vite. Vous avez l’impression que votre salaire n’est pas assez élevé pour emprunter ? Ne vous mettez pas cette idée en tête. L’important, c’est de se lancer. Il est préférable de démarrer l’aventure avec un seul investissement immobilier à haut rendement plutôt que de ne rien avoir du tout.  

N’oubliez pas que la plupart des personnes utilisent leurs augmentations de salaire pour améliorer leur confort matériel. Elles louent des logements plus grands et plus modernes, elles roulent dans des voitures plus performantes etc. L’argent généré ne sert pas à s’enrichir mais à s’appauvrir. Le confort augmente mais cela reste de l’endettement. De l’endettement qui ne génère pas de valeur. Une voiture achetée neuve ? Elle perd de la valeur aussitôt sortie du concessionnaire. Vous avez déjà vu un bien immobilier perdre de la valeur sur le long terme ? C’est extrêmement rare. Un investissement immobilier vous rapporte de l’argent chaque mois et prendra de la valeur aussi longtemps que vous en serez le propriétaire. 

Conclusion

Ce que j’ai envie que vous reteniez après la lecture de cet article, c’est qu’il existe des calculateurs en ligne qui peuvent vous donner une idée précise du montant auquel vous allez pouvoir prétendre avec votre salaire actuel. 

Mais cela ne vous donnera qu’un petit aperçu chiffré. Peut-être que cela vous donnera envie d’investir dans l’immobilier. Après tout, pourquoi pas vous ? Mais ce qui compte, c’est surtout le niveau de rentabilité que vous allez atteindre avec votre investissement. Ne vous contentez pas d’une rentabilité minimum ou pire, d’avoir à fournir un effort de trésorerie chaque mois. 

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