SCI : faut-il absolument s’associer à quelqu’un ?

SCI : faut-il absolument s’associer à quelqu’un ?

Avez-vous déjà entendu parler de la Société Civile Immobilière communément appelée SCI ?

Il s’agit d’une forme d’investissement qui permet de procéder à un achat immobilier à plusieurs.

En tant qu’investisseur, il est indispensable de connaitre le fonctionnement de la SCI car c’est une forme d’investissement très intéressante qui peut vous permettre d’investir dans des projets immobiliers auxquels vous n’auriez pas forcément accès en temps normal.

La question que nous allons nous poser aujourd’hui est la suivante : est-il possible d’investir seul dans une SCI sans avoir à s’associer à quelqu’un ?

Entrons dans les détails sans plus attendre.

Qu’est-ce qu’une SCI et quel est son fonctionnement ?

Pour ceux d’entre vous qui ne seraient pas encore familiers avec ce terme, je vais vous redonner quelques notions de base sur la SCI.

La Société Civile Immobilière est par définition un regroupement de personnes qui va faire l’acquisition d’un bien immobilier ensemble.

Vous pouvez investir avec un membre de votre famille, un ou plusieurs amis, ou même avec des personnes que vous ne connaissez pas.

Cette forme juridique permet de construire et d’acheter des biens immobiliers, de les louer, et aussi de les revendre si besoin.

Au moment de la création de la SCI, un gérant sera désigné pour gérer l’administration de la structure juridique. Il vous faudra aussi déterminer un nom de société et mettre en place un siège social.

L’avantage de cette forme d’investissement est que vous allez vous retrouver avec un capital initial plus important et que vous pourrez donc investir dans des biens plus conséquents.

Les loyers qui s’en dégageront seront donc plus élevés et votre bien sera rentabilisé plus rapidement. 

Les revenus engendrés par le versement des loyers seront ensuite réimputés dans la SCI et permettront de payer les charges de la société. Vous n’aurez donc rien à sortir de votre poche. 

Les dividendes et les dettes seront quant à eux répartis entre chaque associé proportionnellement à leur apport initial.

Il faut savoir que la structure juridique de la SCI est aussi intéressante sur le plan fiscal car elle permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Les impôts seront alors directement adressés à la société civile immobilière.

Est-ce possible de créer une SCI sans associés ?

Répondons maintenant à la question du jour.

Est-il possible de créer une SCI seul(e) ?

La réponse est non.

La mise en place de cette structure et les avantages qui y sont associés ne sont possibles qu’avec un minimum de deux personnes au moment de la création d’une Société Civile Immobilière. 

Le Tribunal de Commerce sera donc amené à refuser votre demande de création de SCI si vous n’êtes pas au minimum deux associés.

Par contre, si vous souhaitez avoir un niveau important de prises de décisions sur la structure, vous pouvez tout à fait investir une somme initiale plus importante que les autres associés de la SCI.

Par exemple, vous pouvez investir un capital initial de 60% tandis que les 2 autres associés verseront 20% chacun. Il n’est pas nécessaire que les montants investis par chaque associé soient égaux.

Vous pouvez aussi vous faire nommer gérant de la structure afin de pouvoir gérer les actes de gestion courante.

Pour info, il n’y a pas de règle quant au nombre maximum d’associés qui peuvent constituer une SCI.

Les cas exceptionnels qui peuvent rendre une SCI unipersonnelle

Il n’est donc pas possible de créer une SCI seul. Par contre, dans des cas bien spécifiques, il est possible que la SCI soit gérée par une seule personne.

C’est très simple, il n’y a que deux cas de figure dans lesquels la SCI peut devenir unipersonnelle et donc être gérée par une seule personne.

Le premier cas, c’est lorsqu’il n’y a que deux associés et que l’un des deux cède ses parts à l’autre.

L’unique personne restante se retrouvera donc en charge de la SCI.

Le deuxième cas de figure est si l’un des deux associés décède au cours de la gestion de la SCI. L’autre associé aura alors le choix de racheter ses parts et d’être alors le seul associé de la SCI.

Pour que ce second cas de figure soit possible, il faut que le deuxième associé dispose d’une clause d’agrément. Il est aussi important de savoir que cette clause d’agrément devra être opposable aux héritiers afin que vous puissiez être en mesure de racheter prioritairement les parts sociales de votre associé.

Pour info, la durée de la SCI sera déterminée au moment de sa création et celle-ci sera renouvelable si nécessaire.

La SCI peut-elle rester unipersonnelle ?

Une fois de plus, la réponse est non.

C’est vraiment une forme de structure qui a été établie pour un investissement à plusieurs.

Si l’un des deux cas de figure que nous avons vu plus haut se présente et que vous devenez alors le seul associé de la structure, sachez que cette situation sera temporaire et qu’il vous faudra rapidement régulariser votre situation.

La bonne nouvelle est vous disposez d’un laps de temps d’une année avant de devoir procéder à cette régularisation.

Il vous faudra ensuite intégrer un ou plusieurs associés à votre structure.

Une fois ce délai d’un an écoulé, toute personne ayant un intérêt (il peut s’agir d’un créancier ou encore d’un héritier à un associé), pourra déposer une requête au tribunal de commerce et demander la dissolution de la SCI.

Conclusion

Vous l’avez compris, la Société Civile Immobilière est une forme d’investissement qui a été conçue pour un investissement groupé.

C’est une forme d’investissement qui peut être intéressante pour accéder à des projets immobiliers d’une certaine ampleur ou alors tout simplement si votre capital initial est peu élevé et que vous avez besoin d’un apport plus important.

Si vous souhaitez investir seul, ce n’est donc pas vers cette forme juridique qu’il va falloir vous tourner.

Vous pouvez faire de la location nue, opter pour de la location meublée, destiner votre logement à de la location saisonnière, investir dans un local commercial ou encore dans un immeuble de rapport : les possibilités sont nombreuses.

Il vous faudra ensuite choisir la fiscalité adaptée à votre projet immobilier.

L’investissement immobilier locatif est un secteur extrêmement vaste. 

Chaque projet immobilier est unique et nécessite une approche différente.

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